山东郯城：“白菜价”承租商场引发十年纠纷

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山东郯城：“白菜价”承租商场引发十年纠纷
一家年收入租金数百万元的商场，未经村民大会会议同意，村支书便以年租金60万元的“白菜价”出租给一位村民，且一包30年，其间虽经县、市两级法院判决合同无效却未能执行。自此，纠纷持续了10年至今仍未解决，其间提起7次诉讼。这样的事情，发生在山东省临沂市郯城县。

2005年，山东省郯城县南关二村(居)委会村民张则强与南关二村(居)委会签订了该村御道桥商场的承包合同，合同约定承包年限30年，年租金60万元。

然而，这一合同却因未经村民会议征求意见而遭到强烈反对。2005年9月，王学志等478名该村村民将南关二村(居)委会以及承包人分别作为被告及第三人诉至郯城县法院，最终法院判决合同无效。

但合同中承包的商场仍然建起，而一场围绕御道桥商场的纠纷就此拉开帷幕。

如今10年时间过去，诉讼再一次打到了临沂中院。去年4月17日、5月21日和6月26日，临沂中院先后三次开庭，但至今仍未作出判决。

合同被判无效

商场仍然盖起

作为纠纷焦点的御道桥商场地处郯城县城中心位置，商场共四层，一层经营服装鞋帽和日用百货，二层是家具家居广场，三层是台球电玩城，四层的御园商务宾馆可以用来住宿与会议接待。

10年前，这里只是一个塑料大棚式集贸市场，属于郯城镇南关二村。

南关二村是个城中村，时至今日，当地人仍然习惯将居委会(最新的称谓叫做社区)称为村委会。南关二村(居)委会主任兰海波告诉法治周末记者，村里有432户，共1600多人。

1995年，南关二村对本村部分村民住宅进行拆迁，建成大棚式集贸市场(原御道桥商场)。2004年，时任村支书的杨杰找到村民张则强和张军，希望二人承包该市场，但前提是将原大棚式市场建成不低于两层的商场。

2004年12月29日，南关二村(居)委会与张则强、张军签订合作建房使用合同书，合同书上标明的时间是2005年1月1日。

2015年5月18日，法治周末记者到居委会采访。杨杰对记者介绍说，当时张军和张则强二人都想承包商场，各自交了30万元的预付款押金，后来，张军与张则强二人一起签下了这份合同。之后，杨杰认为，为了防止以后承包的过程中出现扯皮的现象，双方签协议时需要确定一个主要负责人。

最终，张则强赢得了这个机会，张军退出了合同，两家就此反目。

张军的妻子郭立珍告诉法治周末记者，当时双方各自集结了一些人大打出手，还动用了lie qiang，这一情况也被当地多名村民证实。

这份《合作建房使用合同书》中约定，南关二村提供占地面积8365.57平方米的原御道桥商场，由承包方投资进行楼房建设，租赁期限为30年，租金为每年60万元，以后每5年增加一次，增加的幅度及数额由双方协商确定。

但这份合同并不被一些村民认可。南关二村民代表、村理财小组成员王贵夫告诉法治周末记者，这件事起初大家并不知情，直到张则强与张军二人反目，张军将内情抖出之后，村民们才知道有这么一回事。

2005年9月27日，王学志等478名村民将南关二村(居)委会作为被告，并将张则强和张军作为第三人诉至郯城县法院，要求确认合同无效。

2005年11月4日，郯城县法院作出判决，认定在未召开村民会议的情况下签订的合同无效。

张则强不服判决，上诉至临沂中院，被驳回。在临沂中院的判决中，不仅认定未召开村民会议违反村民委员会组织法关于民主议定程序的强制性规定。更对商场占地的性质进行了认定，认为商场占地原为村民住宅用地，建设商场未对土地用途申请变更登记，双方订立合同将商场用地出租用于非农业建设，违反法律强制性规定。

2005年12月18日，郯城县建设局对南关二下发了停工通知书，要求御道桥商场立即停止一切施工行为，所有施工人员必须撤离现场。在《建筑工程施工许可证》的法律效力终止的同时，御道桥超市工程规划审批手续《建设工程规划许可证》的法律效力立即中止。与此同时，郯城县法院与临沂中院制发了民事裁定书，并张贴公告，责令张则强停止施工和经营活动，保持现状。

但不知何种原因，商场在法院和行政执法机关的一路“红灯”下，竟然盖了起来。

张则强坚称自己没有在此期间施工，临沂中院也在2006年11月14日下发的判决书中称：“原审于同月8日制发解除查封裁定，后因上诉人不再提供担保，原审于同月8日制发解除查封裁定，在围绕合同的三次诉讼过程中，张则强进行了新商场的建设活动。”

没有经过村民大会

新合同改到四十年

土地性质未作变更，合同无效，但商场还是盖了起来。

2007年4月15日，张则强再次与南关二村签订了一份合同，将承包的年限从30年上升到40年，租金由原先的60万提高到86.6万。

原来，在郯城县法院及临沂中院作出合同无效判决之后，张则强于2006年提出反诉，提出要求南关二村(居)委会返还已交的60万元租金并赔偿间接损失等诉求。郯城法院作出判决，要求张则强将御道桥商场的现存大棚、办公楼等全部财产返还给南关二村(居)委会，而村(居)委会需赔偿张则强建设经营费用1496万余元。

在其后临沂中院的终审判决中，将张则强建设商场投资等款项认定为993万余元。在款项的认定上，前后差了500万元。而南关二的多名村民则认为，商场投资最多耗费四五百万元，要远低于993万元。

按照该判决，南关二村(居)委会在支付近1000万元赔偿款之后，就可以收回御道桥商场。但是，几乎没有任何收入的南关二村(居)委会根本凑不出来这笔钱。

双方纠纷的剧情也再次发生转变。

据了解，2007年2月15日，南关二村党支部、村(居)委会制定了一份征求意见书，意见书显示：现御道桥商场仍由张则强承包经营，张则强在放弃法院判决我居委会补偿其建设商场投资款、返还租赁费等费用1000余万元的基础上，每年定期向我居委会缴纳承包费，承包费按本居委会党员原投票确定的86.6万元交纳，承包期限为40年。

“我在2005年六七月份就辞去了村支书的职务。2006年，县ZF出面，让南关二村、张则强、郯城县法院三方就此事进行协调，最终通过了这份合同。”杨杰向法治周末记者介绍。

杨杰回忆，当时县里和镇里都派了干部参与了此事。

张则强给法治周末记者出示了一份签订于2007年3月29日的《执行和解协议书》，该协议书表明，南关二村与张则强就商场合作建房使用合作纠纷一案达成了和解，一式四份，南关二居委会、张则强、郯城县法院与郯城镇ZF各执一份。

郯城县法院于2007年3月7日出示的认定报告显示：鉴于本案实际情况，申请人南关二村委确无财产履行能力支付被执行人赔偿款项，且被执行人又不同意先行将商场返还村委(该商场一楼已由被执行人向商户出租经营)，对申请人提出的和解方案(注：指将该商场继续由张则强承租，将原租赁费提高到86.6万元/年，租期延长至40年)，被执行人也同意。现该方案已经村委采用问卷方式征求村民意见，过半数村民同意该和解方案，本院认为该方案应合法有效，本院应予确认。


但正如这份报告所显示的，这次“征求意见”与第一次签订合同时的情况一样，同样没有召开村民大会这一重大事项议定程序。

记者采访中，南关二村包括当时村支部委员在内的多名村民告诉记者，他们从未见过所谓调解方案及意见书。

为此，张维申、姚万鹏、安守强、吴敬民4名南关二村支部委员还发布了加按各自手印和签名的联合声明：至2007年4月15日止，我们从未见过调解处理御道桥商场案件的意见书和合同书，支部更未召开过研究方案或合同的会议，如发现存在以上文件，与我们无任何关系。

记者注意到，上述4人在2007年2月16日的一份证明中称：“我们认为ZF行为不能代替法律，此案临沂中院已立案再审，应由法院处理。”

第二份合同签得蹊跷

党员投票定租赁价格

据记者了解，尽管有ZF与县法院的协调，但第二份合同的签订并不顺利。

2015年5月22日，记者在南关二村(居)委会见到了当时的村会计吴敬民，一直以来，居委会的公章是由他来保管。然而，他却对法治周末记者表示，直到现在，他都没有见过这份合同。

据吴敬民回忆，2007年清明节前后的一天，郯城镇党委和郯城县法院通知他去镇里。

“张洪军(时任郯城镇党委书记，现任郯城县人大副主任兼东城新区主任)和法院领导一次次打电话催我过去，我说自己在外边，正往回走。刚到县里的盐业公司大桥那下车，就有法院的车把我拉到了郯城镇党委会议室，当时的村支书孟宪庭以及张洪军、张则强等人都在。”吴敬民说。

吴敬民称，村里的公章由镇里统一管理，但是钥匙在自己手里，那时候放公章的箱子都已经拿到了会议室。

吴敬民告诉法治周末记者，当时张洪军让孟宪庭在合同上签字，孟宪庭不想签，因为当时村里都不知道这个协议的存在。

但最终孟宪庭还是签上了字。

“你一个大队会计，我是镇党委书记，命令不了你吗？命令你盖章！”吴敬民对记者回忆起当时的情况，称张洪军这样要求他开箱取公章。

但吴敬民称自己并不想做这件事，只得将钥匙拿了出来，随后由当场的一人打开箱子盖上了章。

对吴敬民所说的情况，南关二村支部委员姚万鹏向记者作出了证实：“当时的情况确实如此，合同是7月15日签的，拿着公章去盖章，我和王学志一些人去拿公章盖选民证，到那之后，管章的主任说公章没有了，我们询问公章哪里去了，管章的人称领导不让说。其实，是当时盖完章之后张洪军带着孟宪庭、吴敬民等人去喝酒，一直忘了放回去。”

为进一步了解此事，记者曾于5月22日先后到郯城县人大和东城新区，但均未见到张洪军。此后记者电话和短信联系张洪军，他均未回复。

那么，第二次合同确定的86.6万元租金是怎么确定，由谁确定的呢？

据杨杰回忆，当时村支部为此召开了党员会，来投票看定多少租金合适，是最后投票后取的平均数。张则强的妻子周艳也对记者确认，当时没有村主任，没有村委只有村支部，于是时任村支书孟宪庭组织了二十多个党员投票，最后得出了这个结果。

对于这种做法，南关二村众多村民提出质疑，承包土地合同一事已经涉及到村民利益，必须经村民会议讨论决定方可办理，以党员投票形式评出租赁价格，显然不符合法律规定。

那86.6万元的租金是否是当时当地的市场价？

一名不愿透露姓名的村民称：“县城里一些区位、地段、规模比这个要差一些的商场，到现在，每年的租金都要二三百万元，即使是几年前签的合同，租金也绝不可能这么低。”

南关二村村民代表、村理财小组成员王贵夫说：“当时，临沂有人愿意出120万元参加竞标，却没能租下来。”

姚万鹏表示，御道桥商场规模虽然不算大，但地段好，就是给200万元也不租。就是本村的也不行。再说，也没有听说有签40年合同的说法。”

当年签第二次合同时的村支书孟宪庭，也是协议书中南关二居委会的法定代表人，现如今在郯城县国土资源局当门卫。5月18日，他向法治周末记者回忆，按当时的市场价来看，御道桥商场面积够大，又是黄金地段，86.6万元的年租金一点也不多。

但张则强和周艳却认为，给到86.6万元的租金已经是作出了很大的让步，“而且这要求还是孟宪庭主动提出来的，法院那方还说，就这些钱你们干也得干，不干也得干，我们没办法才继续承包的。”

尽管有着不同意见，但86.6万最终还是确定了下来，商场也继续投入使用。

新合同导致矛盾上升

居委会再起诉仍无果

关于御道桥商场的面积，郯城县国土资源局在2005年开据的证明显示，该商场占地面积为8138平方米。商场一层有着近百家商户，记者在询问其中一家准备转让的商户后得知，每间门市每年的租金两万至三万元不等。商场经理张则强的弟弟张则露向记者透露，每年收的租金能有几百万元。

张则强则向记者抱怨，称自己出资建造了御道桥商场，却就此掉进了纠纷与诉讼的漩涡，建造商场的近2000万元投入无法收回。

但事实上，张则强在支付了商场第一年的租金之后，剩下的几年并未如约支付，只是每月向村里支付两万元的“夕阳红”款项，用于对村里一些老人的帮扶。一直到去年，才将这几年的费用一次性补上，并预交了今年的租金。

对此，张则强和周艳表示，之所以一直未交租金，是因为南关二村没有把商场北大门西侧的水泥柜台拆掉，由于该柜台的存在使得商场存在消防安全隐患，多次被相关行政机关处罚，因此他们拒绝支付这几年的租金。

这份40年期限新合同的签订让矛盾冲突愈演愈烈。

对于这份新合同的合法性，南关二村(居)委会并不认同，其后，无法收回商场的南关二村(居)委会因张则强未按期支付商场租金向临沂中院提起诉讼，并要求将年租金调高至120万元。

2013年4月，临沂中院判决驳回了南关二村(居)委会的诉讼请求。南关二村(居)委会提起上诉，山东省高院认为，临沂中院的判决认定事实不清，将此案发回重审。

2014年4月17日，南关二村(居)委会与张则强双方租赁合同纠纷案件发回临沂中院重审后开庭，据记者了解，这至少是双方10年内的第7起诉讼。


张则强方认为，合同性质属于承包而非租赁，且该合同为有效合同，而南关二村(居)委会方提出，合同名为承包实为租赁。该合同没有经过民主议定程序，未经村民会议或者村民代表大会讨论通过，严重违反了村民委员会组织法。根据合同法中“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，该承包合同显然是无效合同。而且，御道桥商场建设工程没有取得建设工程规划许可证，违反了相关司法解释的规定，应认定为无效。而且，张则强一方所说的征求意见过半数并不符合，实际上，不同意的该承包方案的人数比率为69%。

“到现在一年时间过去了，临沂中院仍未作出判决。”南关二村(居)委会代理律师袁秋彬无奈地表示。
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